房地產(chǎn)業(yè)是我國國民經(jīng)濟支柱產(chǎn)業(yè)之一，歷來得到國家的高度重視。因為與百姓生活息息相關(guān)，歷來也是眾人矚目的焦點行業(yè)之一。其中房價的問題是各方觀點交織的“火力點”，在當(dāng)前全球性金融危機引發(fā)的經(jīng)濟危機大環(huán)境下，我國的房地產(chǎn)如何走一條健康發(fā)展之路更是引發(fā)熱議。

加強項目開發(fā)的全過程管理

　　加強開發(fā)項目的投資管理，保證項目目標(biāo)的實現(xiàn)，是實現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)突出包圍，穩(wěn)步發(fā)展的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，工程造價預(yù)算是確定工料消耗的文件，是考核工程投資經(jīng)濟合理的依據(jù)，重視項目投資預(yù)算管理，將有利于提高設(shè)計和投資控制。

　　土地施行招、拍、掛代替原來的“協(xié)議轉(zhuǎn)讓”時我國房地產(chǎn)業(yè)的一大重點轉(zhuǎn)折，標(biāo)志著行業(yè)規(guī)范建設(shè)行為，行業(yè)自律水平的提高，同時一系列業(yè)內(nèi)的“一個前提，兩條鏈”都出現(xiàn)了與以往區(qū)別很大的變化，風(fēng)險因素不斷增多，風(fēng)險存在于整個項目開發(fā)過程，使中小房地產(chǎn)更處于極為艱難的處境。房地產(chǎn)項目管理的投資風(fēng)險管理日顯突出。

　　投資控制的基本原則和方法在項目建設(shè)中，項目的投資控制緊緊圍繞著三大目標(biāo)，造價控制、質(zhì)量控制和進(jìn)度控制。實踐證明，由于各種主觀和客觀因素的制約，項目規(guī)劃中的計劃目標(biāo)有可能難以實現(xiàn)，需要在實施過程中合理調(diào)整，收集實際數(shù)據(jù)，進(jìn)行計劃值和實際值的比較，以判斷是否有存在偏差。

　　工程造價管理是一個涵蓋多個系統(tǒng)的工程，任何單方面的控制工作都無法取得令人滿意的效果，要有效控制造價，就應(yīng)該從組織、技術(shù)、經(jīng)濟、合同和信息管理等方面采取措施，系統(tǒng)的控制工程造價，即實現(xiàn)項目開發(fā)的全過程管理，將決策階段風(fēng)險和項目實施階段的風(fēng)險，控制在最低范圍內(nèi)。

　　日前，國務(wù)院公布了固定資產(chǎn)投資項目資本金比例，其中保障性住房和普通商品住房項目的最低資本金比例為20%，其他房地產(chǎn)開發(fā)項目的最低資本金比例為30%.這是從2004年以來執(zhí)行了近五年的35%自有資本金貸款比例首次下調(diào)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以說迎來了一個良性發(fā)展的大好時機，用好、用足政策的同時，加強自身內(nèi)部管理，把項目造價控制在合理范圍內(nèi)的開發(fā)企業(yè)，將獲得更多市場競爭空間。

全過程管理的內(nèi)容

　　1）正確定位項目市場目標(biāo)：根據(jù)市場調(diào)查情況，決定項目的市場定位包括項目的產(chǎn)品定位，建筑產(chǎn)品的質(zhì)量定位，建設(shè)環(huán)境的品質(zhì)定位。有了項目正確的定位目標(biāo)，可以周期性地對投資實際發(fā)生值和計劃值進(jìn)行比較，未發(fā)生偏差，繼續(xù)實施，發(fā)生偏差及時分析原因，采取措施糾編，還可以根據(jù)已完成工程的實際情況預(yù)測未來值，提前采取預(yù)防措施，使項目造價始終處于受控狀態(tài)。

　　2）成本最低合理化：一方面在設(shè)計階段，項目在滿足設(shè)計規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)，特別是強制性標(biāo)準(zhǔn)的前提下，合理優(yōu)化設(shè)計，既符合使用功能、美學(xué)功能、環(huán)境功能的要求，又達(dá)到降低成本的目標(biāo)，它是成本控制的關(guān)鍵。另一方面加強在項目實施過程的管理，專項方案論證等，使可能性變成現(xiàn)實。

　　3）強調(diào)項目的合同履行能力：由于項目建設(shè)具有一次性特點，建設(shè)周期又比較長，涉及的問題多，如果沒有合同管理的意識，對合同知識知之甚少，不理解合同的基本要素，導(dǎo)致合同管理混亂，就會給項目造成巨大經(jīng)濟損失。所以在項目實施過程中，要經(jīng)常檢查合同執(zhí)行情況，建立履約情況記錄，預(yù)測未來合同執(zhí)行情況，有偏差及時提出預(yù)防措施。項目結(jié)束后應(yīng)進(jìn)行合同評價，為以后的合同簽訂及履行提供借鑒和指導(dǎo)。

　　4）重視信息管理：目前我國已進(jìn)入了信息時代，信息已成為決策者不可缺少的參考因素，一個樓盤決策，首先要了解附近樓盤的設(shè)計方案、售價、銷售情況及開發(fā)商的實力，務(wù)求知已知彼，才能為樓盤定位、決策提供依據(jù)，避免決策風(fēng)險。

　　其次，根據(jù)項目地點、環(huán)境及規(guī)劃要求等自身特點，廣泛了解消費群體，通過廣泛調(diào)研掌握這些消費群體的生活水平，對居住空間、環(huán)境方面的要求等?！≡俅?，了解同類已完工程的造價信息，有關(guān)部門發(fā)布的人工、材料、機械、設(shè)備價格信息，造價指數(shù)、人工材料、設(shè)備的市場價，一些材料設(shè)備的出廠價、運費等，把上述信息經(jīng)過加工、整理歸集后，為決策者及時正確的做出決策提供依據(jù)，為投資控制部門提供造價變化趨勢預(yù)測提供參考。

　　5）合理的計劃管理：合理確定項目管理目標(biāo)，在企業(yè)發(fā)展規(guī)劃和戰(zhàn)略的總體要求下，按照項目《經(jīng)濟技術(shù)分析報告》和項目可行性研究報告提供的依據(jù)，用科學(xué)的方法和態(tài)度進(jìn)行項目決策，確定項目目標(biāo)，避免出現(xiàn)決策失誤風(fēng)險。

　　6）建立工程量清單計價模式，簡化預(yù)標(biāo)編審：實行工程量清單報價、打破了過去由政府造價部門統(tǒng)一單價的做法，讓承包單位能最大發(fā)揮自身的價格和技術(shù)優(yōu)勢，不斷提高企業(yè)的管理水平，推動競爭，從而在競爭中形成市場，進(jìn)一步推進(jìn)整個建設(shè)領(lǐng)域的縱深發(fā)展，這也是招投標(biāo)制度和造價管理與國際接軌過程中要經(jīng)過的必然階段，采用工程清單計價模式，可以不編預(yù)標(biāo)，不編標(biāo)底，只編工程清單即可，這樣可節(jié)省大量的時間和精力去做造價管理的其他方面的工作，另外還可簡化工程進(jìn)度款的撥付和工程結(jié)算，清單計價還有利于過程控制，使造價控制始終處于受控狀態(tài)。

　　7）合同外工程簽證的管理：造成建筑工程造價大幅度增加的一個重要原因是工程簽證管理不規(guī)范。如何認(rèn)定項目工程簽證的有效性，是合理確定和有效控制造價的關(guān)鍵。實踐證明，確定如何認(rèn)定工程簽證的有效性應(yīng)抓以下幾個方面。工程簽證的客觀真實性，必須是建設(shè)實施過程中確實存在和發(fā)生的事實材料，能經(jīng)得住推敲。要求簽證必須是書面文件，有關(guān)記錄、協(xié)議、紀(jì)要必須是雙方簽署，影響工程的重大事件以及特殊情況必須由工程師認(rèn)可。設(shè)計變更簽證，應(yīng)由原設(shè)計單位出具變更通知書和修改圖紙，設(shè)計、核審人員簽字并加蓋章，經(jīng)建設(shè)單位和監(jiān)理工程師審查，同意、簽證、重大設(shè)計變更應(yīng)經(jīng)原審圖部門審批，否則不應(yīng)列入結(jié)算。工程簽證的及時性，及時性是施工合同示范本對工程簽證的特殊要求，目前強制推廣使用的合同示范本中對設(shè)計變更簽證，施工索賠簽證等有明確的時間要求，超過規(guī)定時限視同放棄權(quán)益。

　　8）市場尋價制度：市場尋價是現(xiàn)場經(jīng)濟簽證的一項重要基礎(chǔ)工作，現(xiàn)場的過程管理是結(jié)算的前提和基礎(chǔ)。簽證管理規(guī)范，結(jié)算就容易，投資造價永遠(yuǎn)在掌握之中。

在競爭中尋找發(fā)展機遇

　　房地產(chǎn)項目管理和造價控制應(yīng)實現(xiàn)有計劃、有目標(biāo)的全過程管理，通過采集積累信息、清單編制、風(fēng)險管理、簽證管理等多方面管理手段相結(jié)合的系統(tǒng)管理，在實際管理中，避免單方面的管理、控制，加強前期計劃管理，目標(biāo)定位，信息管理控制，過程管理才能有效地使項目始終處于受控狀態(tài)，提高投資效益。

　　當(dāng)前形勢是，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)發(fā)展到了拼實力的階段，正確、及時領(lǐng)會國家方針、政策，練好“內(nèi)功”，降低成本，就有可能在日益激烈的市場競爭中獲得先機，以管理制勝，獲得良性發(fā)展契機。

項目 簽證 造價

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