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水是人類(lèi)生存的最基本的要素，是物業(yè)使用功能的保障條件之一。因此作為建筑項(xiàng)目中的給排水系統(tǒng)工程的工作正常與否，直接影響到業(yè)主(或使用人)的工作、生活和物業(yè)功能的發(fā)揮。

第一節(jié)　給排水設(shè)備管理概述

一、給排水設(shè)備系統(tǒng)簡(jiǎn)介

物業(yè)管理小區(qū)內(nèi)給排水系統(tǒng)是指小區(qū)內(nèi)的各種冷水、熱水、開(kāi)水供應(yīng)和污水排放的工程設(shè)施的總稱。它主要包括以下幾部分：

1.供水設(shè)備系統(tǒng)

供水設(shè)備系統(tǒng)是指物業(yè)管理小區(qū)內(nèi)通過(guò)城市供水管網(wǎng)，供入小區(qū)內(nèi)的給水設(shè)備系統(tǒng)。它可以劃分為物業(yè)管理小區(qū)內(nèi)的庭院給水及房屋或構(gòu)筑物內(nèi)部給水兩大部分，其中涉及到的設(shè)備設(shè)施主要有供水箱、供水泵、水表、供水管網(wǎng)等。

供水系統(tǒng)按照用途分類(lèi)，基本上可以分為生活用水、生產(chǎn)用水、消防用水三大類(lèi)，但這三類(lèi)用水并不一定單獨(dú)設(shè)置給水系統(tǒng)。有時(shí)會(huì)將生活和消防給水共用一個(gè)給水系統(tǒng)，或生活、生產(chǎn)、消防共用一個(gè)給水系統(tǒng)，這種系統(tǒng)形式叫聯(lián)合給水系統(tǒng)。具體采用什么樣的給水系統(tǒng)形式，要按用戶(用水設(shè)備)對(duì)水質(zhì)、水溫及小區(qū)外城市管網(wǎng)的給水情況，綜合考慮技術(shù)、經(jīng)濟(jì)和安全條件，確定合適的給水方式。

2.排水設(shè)備系統(tǒng)

排水設(shè)備系統(tǒng)是指小區(qū)內(nèi)用來(lái)排除污廢水及雨雪水的設(shè)備系統(tǒng)。它同樣劃分為房屋或構(gòu)筑物內(nèi)部污廢水、雨雪水排放和物業(yè)管理小區(qū)內(nèi)庭院的污廢水、雨雪水排放兩大部分。其中主要涉及到室內(nèi)排水管道、通氣管、清通設(shè)備、抽升設(shè)備、室外小區(qū)檢查井和排水管道等。

排水系統(tǒng)按照所接收的污廢水的性質(zhì)不同，分為生活污水、工業(yè)廢水、雨水管道三大類(lèi)。排水體制有分流制和合流制。三類(lèi)水共用一套管網(wǎng)排放叫合流制，三類(lèi)水分別排放叫分流制。具體采用什么樣的排水體制，要根據(jù)污廢水的性質(zhì)、濃度及城市管網(wǎng)的排水體制而定。

3.用水設(shè)備

用水設(shè)備指建筑物內(nèi)或構(gòu)筑物內(nèi)各類(lèi)衛(wèi)生器具和生產(chǎn)用水設(shè)備。這部分主要包括洗臉盆、洗浴盆、浴盆、便器、噴泉噴頭及各種綠化灑水設(shè)備等。

4.熱水供應(yīng)設(shè)備系統(tǒng)

這部分是指為滿足對(duì)水溫的某些特定要求而設(shè)置的設(shè)備系統(tǒng)。通常包括開(kāi)水供應(yīng)，熱水供應(yīng)。其中涉及到的設(shè)備系統(tǒng)包括淋浴器、供熱水管道、熱循環(huán)管、熱水表、加熱器、溫度調(diào)節(jié)器、減壓閥等。

5.消防設(shè)備

建筑或構(gòu)筑物內(nèi)的消防設(shè)備系統(tǒng)及物業(yè)管理小區(qū)庭院內(nèi)的消防設(shè)備系統(tǒng)，主要包括消防箱、供水箱、各式消防噴頭、滅水機(jī)、消防栓、消防泵等。

二、給排水設(shè)備設(shè)施的管理內(nèi)容

給排水系統(tǒng)設(shè)備設(shè)施管理主要針對(duì)給排水系統(tǒng)中所涉及的各種設(shè)備及管道等的日常操作運(yùn)行、維護(hù)等的管理活動(dòng)。包括物業(yè)管理公司對(duì)所管轄區(qū)內(nèi)給排水系統(tǒng)的計(jì)劃性養(yǎng)護(hù)、零星返修和改善添裝。如檢查井、化糞池的定期清掏，消防水箱定期調(diào)水放水，以防出現(xiàn)阻塞、水質(zhì)腐臭等現(xiàn)象，消防泵定期試泵等等都屬于給排水設(shè)備設(shè)施管理范疇。

給排水設(shè)備設(shè)施管理的內(nèi)容涉及很多，根據(jù)具體的給排水系統(tǒng)及設(shè)備種類(lèi)而定。但一般主要包括以下幾個(gè)方面：

1.給排水設(shè)備設(shè)施的基礎(chǔ)資料管理

給排水設(shè)備設(shè)施的基礎(chǔ)資料管理的主要內(nèi)容是建立給排水設(shè)備設(shè)施管理原始資料檔案和設(shè)備維修資料檔案。所有給排水設(shè)備設(shè)施(包括其余的如采暖、空調(diào)等)接管后均應(yīng)建立原始資料檔案。這類(lèi)檔案資料主要有：產(chǎn)品與配套件的合格證、竣工圖、給排水設(shè)備的檢驗(yàn)合格證書(shū)、供水的試壓報(bào)告等等。建立設(shè)備卡片，應(yīng)記錄有關(guān)設(shè)備的各項(xiàng)明細(xì)資料，如：給排水設(shè)備類(lèi)別、型號(hào)、名稱、規(guī)格、技術(shù)特征、開(kāi)始使用日期等。給排水設(shè)備設(shè)施的維修檔案資料主要有：報(bào)修單，每次維修填寫(xiě)的報(bào)修單，按月、季統(tǒng)計(jì)裝訂，維修管理部門(mén)負(fù)責(zé)保管以備存查。運(yùn)行記錄，值班人員每天填寫(xiě)設(shè)備運(yùn)行記錄，以備存查。檢查記錄，平時(shí)的設(shè)備檢查記錄。運(yùn)行月報(bào)，管理部門(mén)每月上報(bào)一次運(yùn)行情況總結(jié)。考評(píng)資料，定期或不定期檢查記錄獎(jiǎng)罰情況，每年歸納匯總、裝訂保存。技術(shù)革新資料，設(shè)備運(yùn)行的改進(jìn)、設(shè)備更新、技術(shù)改進(jìn)措施等資料，均為給排水設(shè)備設(shè)施維修資料檔案管理內(nèi)容。

2.給排水設(shè)備設(shè)施的日常操作管理

給排水設(shè)備設(shè)施的日常操作管理的內(nèi)容主要是規(guī)范給排水設(shè)備的操作程序。確保正確安全地操作給排水設(shè)備設(shè)施。

3.給排水設(shè)備運(yùn)行管理

給排水設(shè)備設(shè)施運(yùn)行管理的內(nèi)容是建立合理的運(yùn)行制度和運(yùn)行操作規(guī)定，確保給排水設(shè)備設(shè)施良好運(yùn)行。

4.給排水設(shè)備設(shè)施的維修養(yǎng)護(hù)管理

給排水設(shè)備設(shè)施的維修養(yǎng)護(hù)管理是根據(jù)給排水設(shè)備設(shè)施的性能按照一定的科學(xué)管理程序和制度，以一定的技術(shù)管理要求，對(duì)設(shè)備進(jìn)行日常養(yǎng)護(hù)和維修更新，確保給排水設(shè)備設(shè)施性能良好。

5.文明安全管理

文明安全管理的內(nèi)容是對(duì)給排水設(shè)備設(shè)施的運(yùn)行操作、使用進(jìn)行文明安全管理，定期檢查操作人員、維修人員的安全操作，并進(jìn)行安全作業(yè)訓(xùn)練，還要建立安全責(zé)任制和對(duì)用戶進(jìn)行安全教育，宣傳一些安全規(guī)范的使用知識(shí)。

三、給排水設(shè)備管理機(jī)構(gòu)構(gòu)成及職責(zé)

給排水設(shè)備設(shè)施的維修、保養(yǎng)、日常操作及運(yùn)行管理工作一般由公司工程部完成。

運(yùn)行組人員的主要職責(zé)是：負(fù)責(zé)對(duì)所管轄范圍內(nèi)機(jī)電設(shè)備的運(yùn)行，處理一些一般性故障，協(xié)助維修組人員進(jìn)行設(shè)備設(shè)施的維修保養(yǎng)工作，對(duì)發(fā)生的問(wèn)題及時(shí)向管理組或經(jīng)理匯報(bào)，必須對(duì)所管轄范圍內(nèi)供水及設(shè)備情況有詳盡了解；掌握相關(guān)設(shè)備的操作程序和應(yīng)急處理措施；定時(shí)巡視設(shè)備運(yùn)行情況，并做好巡查記錄和值班記錄；記錄維修投訴情況，并及時(shí)處理；保持值班室、設(shè)備及水泵房等清潔有序；負(fù)責(zé)設(shè)備房的安全管理工作，禁止非工作人員進(jìn)入，做好防水、防火、防小動(dòng)物的安全管理工作；遇突發(fā)事故，采取應(yīng)急措施，迅速通知相關(guān)人員處理等等。

維修組人員的主要職責(zé)是：熟練掌握設(shè)備的結(jié)構(gòu)、性能、特點(diǎn)和維修保養(yǎng)方法；按時(shí)完成設(shè)備的各項(xiàng)維修、保養(yǎng)工作，并作好有關(guān)記錄；保證設(shè)備與機(jī)房的整潔；嚴(yán)格遵守安全操作規(guī)程，防止發(fā)生事故；發(fā)生突發(fā)情況，應(yīng)迅速采取應(yīng)急措施，保證設(shè)備的正常完好；定期對(duì)設(shè)備巡視、檢查，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)處理等等。

管理組人員的主要職責(zé)是：具體負(fù)責(zé)總值班室、倉(cāng)庫(kù)和財(cái)務(wù)管理；負(fù)責(zé)內(nèi)務(wù)管理和對(duì)外協(xié)調(diào)；負(fù)責(zé)人員、車(chē)輛、材料、經(jīng)費(fèi)的統(tǒng)一調(diào)度和使用管理；負(fù)責(zé)工具和材料的采購(gòu)、保管和發(fā)放；負(fù)責(zé)文件資料的保管、建檔和發(fā)放；負(fù)責(zé)組織人員進(jìn)行安全技術(shù)和質(zhì)量意識(shí)培訓(xùn)等工作。

為了提高工程部的工作效率，確保各種設(shè)備的運(yùn)行、維修和保養(yǎng)工作有序開(kāi)展，并保證緊急情況下及時(shí)派遣人員到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)，在工程部下可設(shè)總值班室?？傊蛋嗍颐刻?4ｈ全天值班，各設(shè)備的故障情況均應(yīng)報(bào)總值班室，以便總值班室依照工程部經(jīng)理和管理組的指示合理安排人員搶修。

四、給排水設(shè)備設(shè)施管理的范圍界定

物業(yè)管理公司應(yīng)與市政的給水、排水等專(zhuān)業(yè)管理部門(mén)明確各自的管理職責(zé)，相互分工通力合作。以XX市為例，居住小區(qū)物業(yè)管理公司與城市各專(zhuān)業(yè)管理部門(mén)職責(zé)分工為：

1.給水設(shè)備

高層樓宇以樓內(nèi)供水泵房總計(jì)費(fèi)水表為界，多層樓房以樓外自來(lái)水表為界。界線以外(含計(jì)費(fèi)水表)的供水管線的設(shè)備，由城市供水部門(mén)負(fù)責(zé)維護(hù)管理，界線以內(nèi)至用戶的供水管線及設(shè)備由物業(yè)管理公司負(fù)責(zé)維護(hù)、管理。

2.排水設(shè)備

室內(nèi)排水系統(tǒng)由物業(yè)管理公司維護(hù)管理。居住小區(qū)內(nèi)道路和市政排水設(shè)施的管理職責(zé)以3.5ｍ路寬為界，凡道路寬度在3.5m(含3.5m)以上的，其道路和埋設(shè)在道路下的市政排水設(shè)施由城市市政管理部門(mén)負(fù)責(zé)維護(hù)、管理；道路寬度3.5m以下的由物業(yè)公司負(fù)責(zé)維護(hù)管理，居住小區(qū)內(nèi)各種地下設(shè)施檢查井的維護(hù)管理，由地下設(shè)施檢查井的產(chǎn)權(quán)單位負(fù)責(zé)，有關(guān)產(chǎn)權(quán)單位也可委托物業(yè)管理公司維護(hù)、管理。

凡對(duì)各管理小區(qū)內(nèi)設(shè)備設(shè)施的管理范圍，沒(méi)有作統(tǒng)一規(guī)定的，具體管理范圍，應(yīng)由市政給水、排水各有關(guān)部門(mén)，管理小區(qū)產(chǎn)權(quán)單位、物業(yè)管理公司遵照國(guó)家的有關(guān)規(guī)定協(xié)商確定。

第二節(jié)　給排水設(shè)備設(shè)施的日常操作管理

一、給排水設(shè)備設(shè)施的日常操作管理的目的

在竣工驗(yàn)收前，給排水設(shè)備設(shè)施都要通過(guò)試壓、試運(yùn)行，合格后方可投入使用。在物業(yè)管理公司接管后，給排水設(shè)備設(shè)施的日常操作和運(yùn)行都由運(yùn)行組來(lái)完成。因此，日常操作管理的目的主要是規(guī)范給排水設(shè)備設(shè)施的操作程序，確保正確、安全地操作給排水設(shè)備設(shè)施。

二、給排水設(shè)備設(shè)施中水泵的日常操作程序

1.啟動(dòng)水泵前的檢查

在啟動(dòng)水泵前，先檢查水泵的進(jìn)、出水閘閥是否已經(jīng)打開(kāi)，否則應(yīng)打開(kāi)閘閥；檢查水泵機(jī)組是否有空氣，有的話應(yīng)予以排除。檢查電壓表，信號(hào)燈等儀表指示是否正常，水泵軸轉(zhuǎn)動(dòng)3圈，應(yīng)靈活無(wú)阻滯。

2.啟動(dòng)水泵

打開(kāi)水泵控制柜的電源開(kāi)關(guān)，將轉(zhuǎn)換開(kāi)關(guān)蓋于“手動(dòng)”位置。啟動(dòng)水泵的啟動(dòng)按鈕，水泵啟動(dòng)時(shí)，注意觀察啟動(dòng)電流，如果一次不能啟動(dòng)成功，可以再試啟動(dòng)兩次，每次應(yīng)間隔3min，如果三次未啟動(dòng)成功，停下來(lái)查找原因，排除故障后才能再啟動(dòng)。如果啟動(dòng)成功，水泵運(yùn)轉(zhuǎn)5min以上，同時(shí)觀察運(yùn)轉(zhuǎn)時(shí)電流表指示，確定運(yùn)轉(zhuǎn)時(shí)有無(wú)異常情況(如異常聲響，異常氣味等)，檢查運(yùn)轉(zhuǎn)時(shí)水泵漏水是否嚴(yán)重，是否漏水成線，若出現(xiàn)漏水嚴(yán)重情況，查找原因，水泵停止運(yùn)轉(zhuǎn)后進(jìn)行維修。維修完畢后再次按上述要求啟動(dòng)水泵。若一切正常，按水泵“停止”按鈕，水泵停止。然后將水泵開(kāi)關(guān)置于自動(dòng)位置，水泵自動(dòng)啟動(dòng)并運(yùn)行。

3.停止水泵

水泵在正常運(yùn)轉(zhuǎn)過(guò)程中，若要停止水泵，要將轉(zhuǎn)換開(kāi)關(guān)置于“0”(停止)位置，水泵停止運(yùn)轉(zhuǎn)，如果需要長(zhǎng)時(shí)間停止運(yùn)轉(zhuǎn)或檢查，應(yīng)拉下電源開(kāi)關(guān)，關(guān)閉水泵的進(jìn)出水閘閥。

三、給排水設(shè)備設(shè)施日常操作管理職責(zé)劃分

給排水設(shè)備日常操作管理是設(shè)備管理中很重要的環(huán)節(jié)，直接關(guān)系到運(yùn)行時(shí)間是否準(zhǔn)確，是否會(huì)出現(xiàn)重大事故及延長(zhǎng)設(shè)備的使用壽命，降低運(yùn)行損耗等問(wèn)題。因此，在管理過(guò)程中，應(yīng)按照ISO9002標(biāo)準(zhǔn)要求，要有嚴(yán)格的操作規(guī)程并明確職責(zé)劃分。一般來(lái)講，工程部經(jīng)理制定《給排水設(shè)備設(shè)施操作標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程》，工程部管理組負(fù)責(zé)檢查該規(guī)程的執(zhí)行情況。水泵房的管理員負(fù)責(zé)給排水設(shè)備的具體操作，嚴(yán)格按規(guī)程操作，若發(fā)現(xiàn)不正常情況，及時(shí)進(jìn)行調(diào)試維修。若出現(xiàn)重大異常，應(yīng)及時(shí)上報(bào)主管領(lǐng)導(dǎo)，以便盡快解決，并填寫(xiě)有關(guān)記錄。

第三節(jié)　給排水設(shè)備運(yùn)行管理

一、給排水設(shè)備運(yùn)行管理的目的

給排水設(shè)備在運(yùn)行過(guò)程中會(huì)出現(xiàn)一些異常情況，如供水管爆裂、泵房發(fā)生火災(zāi)及停電等，需要及時(shí)處理，并且為了避免出現(xiàn)異常，便于事先采取預(yù)防措施，要加強(qiáng)日常巡視工作，這些都是在給排水設(shè)備運(yùn)行中應(yīng)考慮的問(wèn)題。因此給排水設(shè)備運(yùn)行管理的目的是加強(qiáng)運(yùn)行管理工作，確保給排水設(shè)備設(shè)施的良好運(yùn)行。

二、給排水設(shè)備運(yùn)行管理中的日常巡視內(nèi)容

給排水設(shè)備運(yùn)行管理中的日常巡視工作內(nèi)容主要包括：水泵房由水泵管理員每2ｈ巡視一次，水泵房有無(wú)異常的聲響或大的振動(dòng)，壓力表指示，電機(jī)控制框的指示燈指示有無(wú)異常，電機(jī)溫升是否正常，閘閥、法蘭連接處是否漏水，水泵漏水是否成線，水池、水箱水位是否正常，止回閥、浮球閥、液位控制器是否動(dòng)作可靠。同時(shí)水泵房管理員每周巡視一次小區(qū)內(nèi)主供水管上閘閥及道路上的給水井、檢查井、雨水井是否有堵塞現(xiàn)象等等。水泵房管理員在巡視過(guò)程中發(fā)現(xiàn)不正常情況時(shí)應(yīng)及時(shí)采取措施，解決不了的問(wèn)題，立即上報(bào)工程部水泵房組長(zhǎng)或主管，請(qǐng)求協(xié)助解決。

三、給排水設(shè)備設(shè)施異常情況處理

給排水設(shè)備設(shè)施在運(yùn)行過(guò)程中會(huì)出現(xiàn)一些突發(fā)的異常情況，必須有相應(yīng)的緊急處理措施進(jìn)行處理。

1.主供水管爆裂

如果發(fā)生此種情況，首先應(yīng)立即關(guān)閉相連的主供水管上的閘閥，若仍控制不住大量泄水，應(yīng)關(guān)停相應(yīng)的水泵房，通知工程部管理組及總值班室。由總值班室負(fù)責(zé)聯(lián)系相應(yīng)責(zé)任部門(mén)及時(shí)通知用水單位和用戶關(guān)于停水情況。工程部負(fù)責(zé)安排維修組進(jìn)行搶修，維修完畢后由水泵房管理員開(kāi)水試壓，看有無(wú)漏水和松動(dòng)現(xiàn)象，如果試壓正常，回填土方，恢復(fù)原貌。

2.水泵房發(fā)生火災(zāi)

任何員工發(fā)現(xiàn)火警，應(yīng)立即就近取用滅火器撲滅火警。并呼叫鄰近人員和消防管理中心主管前來(lái)?yè)渚龋袛嘁磺须娫?。消防管理中心根?jù)預(yù)先制定的滅火方案組織滅火和對(duì)現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行控制，向“119”臺(tái)報(bào)警，并派隊(duì)員到必經(jīng)路口引導(dǎo)。通知工程部斷開(kāi)相關(guān)電源，開(kāi)啟自動(dòng)滅火系統(tǒng)、排煙系統(tǒng)、消防水泵保證消防供水?；饟錅绾?，工程部對(duì)消防設(shè)備設(shè)施進(jìn)行一次檢查和清點(diǎn)，對(duì)已損壞的設(shè)備設(shè)施進(jìn)行修復(fù)或提出補(bǔ)充申請(qǐng)，并填寫(xiě)有關(guān)記錄、報(bào)告單。

3.水泵房發(fā)生浸水

少量漏水，水泵房管理員采取堵漏措施，若浸水嚴(yán)重，應(yīng)關(guān)掉機(jī)房?jī)?nèi)運(yùn)行的設(shè)備并拉下電源開(kāi)關(guān)，通知工程部管理組，同時(shí)盡力阻滯進(jìn)水，協(xié)助維修人員堵住漏水源，然后立即排水，排干水后，對(duì)浸水設(shè)備進(jìn)行除濕處理，如用干布擦拭、熱風(fēng)吹干、自然通風(fēng)、更換相關(guān)管線等，確定濕水已消除后，試開(kāi)機(jī)運(yùn)行，如無(wú)異常情況即可投入運(yùn)行。

4.市電停電

出現(xiàn)這種情況后，水泵房管理員應(yīng)立即啟動(dòng)柴油發(fā)電機(jī)。從市電停電到正常供水規(guī)定時(shí)間不超過(guò)15min，在使用柴油發(fā)電機(jī)過(guò)程中，應(yīng)嚴(yán)格按照《柴油發(fā)電機(jī)操作標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程》和《柴油發(fā)電機(jī)運(yùn)行管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程執(zhí)行》。啟動(dòng)前檢查機(jī)油油位、冷卻液、電池液是否在規(guī)定位置，確?？偪諝忾_(kāi)關(guān)在“ＯＦＦ”狀態(tài)。然后啟動(dòng)發(fā)電機(jī)，要先預(yù)熱不少于7s，然后轉(zhuǎn)到啟動(dòng)位置(即從“0”經(jīng)過(guò)“1”至預(yù)熱，后轉(zhuǎn)到“1”位)在啟動(dòng)位置不能超過(guò)5～7s，如果沒(méi)有啟動(dòng)再立即回到“0”位，間隔30s再進(jìn)行啟動(dòng)，啟動(dòng)后，油壓達(dá)到正常范圍，將柴油發(fā)電機(jī)空氣開(kāi)關(guān)合上，開(kāi)始供電。在運(yùn)行過(guò)程中，按照規(guī)定進(jìn)行正常巡視，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)處理，發(fā)生異常重大情況，應(yīng)及時(shí)通知主管采取措施，在市電來(lái)電時(shí)，應(yīng)在20min內(nèi)關(guān)停柴油發(fā)電機(jī)。

四、水泵房的管理

水泵房作為供水系統(tǒng)重要的設(shè)備設(shè)施，應(yīng)有嚴(yán)格的水泵房管理制度，管理規(guī)定詳盡合理，管理職責(zé)明確，交接班要求清晰、完整。并且按照要求填寫(xiě)相應(yīng)的數(shù)據(jù)、表格、記錄，具體的內(nèi)容主要包括以下幾個(gè)方面：

1.水泵房管理職責(zé)

《水泵房管理規(guī)定》和《給排水設(shè)備設(shè)施運(yùn)行管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程》都是由工程部根據(jù)ＩSO9002實(shí)施要求和國(guó)家有關(guān)規(guī)定及所管轄區(qū)的具體情況制定，通常工程部管理組負(fù)責(zé)檢查實(shí)施情況，運(yùn)行組水泵房組長(zhǎng)負(fù)責(zé)運(yùn)行管理工作的組織實(shí)施，水泵房管理員具體負(fù)責(zé)運(yùn)行管理并執(zhí)行管理規(guī)定。

2.水泵房管理規(guī)定

水泵房的管理沒(méi)有統(tǒng)一成形的條文規(guī)定，各物業(yè)管理公司根據(jù)自身企業(yè)的特點(diǎn)及管轄區(qū)的特點(diǎn)而定。但管理規(guī)定的內(nèi)容主要涉及到以下幾個(gè)方面：保證水泵房通風(fēng)、照明良好及應(yīng)急燈在停電狀態(tài)下的正常使用；水泵房?jī)?nèi)嚴(yán)禁存放有毒、有害物品，嚴(yán)禁吸煙；水泵房?jī)?nèi)應(yīng)備齊消防器材并放置在方便、顯眼處；非值班人員不準(zhǔn)進(jìn)入水泵房；每班打掃一次水泵房的衛(wèi)生，每周清潔一次水泵房?jī)?nèi)的設(shè)備設(shè)施，確保泵房地面和設(shè)備外表的清潔；水池的觀察孔應(yīng)加蓋上鎖，水泵房應(yīng)當(dāng)做到隨時(shí)上鎖，鑰匙由當(dāng)值水泵房管理員保管，不得私自配鑰匙等等。

3.交接班要求

交接班人員應(yīng)按規(guī)定準(zhǔn)時(shí)交接班，并且在交接班時(shí)，接班人員應(yīng)認(rèn)真聽(tīng)取交班人交代，并查看交接班時(shí)填寫(xiě)的《給排水設(shè)備設(shè)施運(yùn)行日記》。檢查工具、物品是否齊全，確認(rèn)無(wú)誤后按規(guī)定在《給排水設(shè)備設(shè)施運(yùn)行日記》上簽名。如果出現(xiàn)違反規(guī)定或特殊情況一般不準(zhǔn)交接班，如上班運(yùn)行情況未交代清楚，填寫(xiě)的日記不完整、不規(guī)范、不清晰，未按規(guī)定打掃水泵房，接崗人不到位，出現(xiàn)異常事故正在處理中，此時(shí)應(yīng)由交接人員負(fù)責(zé)繼續(xù)處理，接班人協(xié)助進(jìn)行。

4.填與有關(guān)記錄

水泵房管理員在值班期間，要對(duì)給排水設(shè)備設(shè)施的運(yùn)行情況做詳細(xì)記錄，由水泵房組長(zhǎng)整理成冊(cè)，然后每月上交工程部存檔。具體的記錄單的名稱、表格形式和內(nèi)容，沒(méi)有統(tǒng)一規(guī)定。

第四節(jié)　給排水設(shè)備設(shè)施的維修養(yǎng)護(hù)管理

一、給排水設(shè)備設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)管理計(jì)劃的制定與職責(zé)

物業(yè)管理公司為了規(guī)范給排水設(shè)備設(shè)施的維修養(yǎng)護(hù)工作，確保給排水設(shè)備設(shè)施各項(xiàng)性能良好，延長(zhǎng)設(shè)備設(shè)施的使用壽命，避免發(fā)生意外事故，工程部要制定《給排水設(shè)備設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程》，并制定年度維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃，通常工程部管理組負(fù)責(zé)組織制定《給排水設(shè)備設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)年度計(jì)劃》并組織監(jiān)督該計(jì)劃的實(shí)施。在制定過(guò)程中，要認(rèn)真考察給排水設(shè)備設(shè)施的使用額度及給排水設(shè)備設(shè)施運(yùn)行狀況，合理地安排時(shí)間等因素。工程部經(jīng)理負(fù)責(zé)審核《給排水設(shè)備設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)年度計(jì)劃》并檢查該計(jì)劃的執(zhí)行情況，維修組負(fù)責(zé)實(shí)施給排水設(shè)備設(shè)施的維修養(yǎng)護(hù)，公共事務(wù)部負(fù)責(zé)向有關(guān)用戶通知停水情況，以便用戶作好準(zhǔn)備，遇突發(fā)事故停水，應(yīng)向用戶作出解釋。

二、維修組的運(yùn)作程序

維修組的成員負(fù)責(zé)按管理組編制的維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃對(duì)設(shè)施設(shè)備進(jìn)行維修養(yǎng)護(hù)工作并巡視檢查，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)處理，對(duì)于運(yùn)行組不能完成的維修保養(yǎng)工作，經(jīng)管理組調(diào)動(dòng)后，由維修組負(fù)責(zé)，運(yùn)行組配合共同完成；維修組成員常駐總部接到突發(fā)情況報(bào)告后，應(yīng)迅速集中人員趕到現(xiàn)場(chǎng)，進(jìn)行搶修；維修組成員下班后離開(kāi)駐地應(yīng)向組長(zhǎng)報(bào)告去向，以便緊急情況下緊急調(diào)動(dòng)。

三、水泵機(jī)組的維修養(yǎng)護(hù)

1.水泵的維修養(yǎng)護(hù)

生活水泵、消防水泵、排污泵、潛水泵每半年進(jìn)行一次全面養(yǎng)護(hù)。養(yǎng)護(hù)內(nèi)容主要有：檢查水泵軸承是否靈活，如有阻滯現(xiàn)象，應(yīng)加注潤(rùn)滑油，如有異常摩擦聲響，則應(yīng)更換同型號(hào)規(guī)格軸承，如有卡住、碰撞現(xiàn)象，則應(yīng)更換同規(guī)格水泵葉輪，如軸鍵槽損壞嚴(yán)重，則應(yīng)更換同規(guī)格水泵軸，檢查壓盤(pán)根處是否漏水成線，如是則應(yīng)加壓盤(pán)根，清潔水泵外表，若水泵脫漆或銹蝕嚴(yán)重，則應(yīng)徹底鏟除脫落層油漆，重新刷油漆，檢查電動(dòng)機(jī)與水泵彈性聯(lián)軸器有無(wú)損壞，如損壞則應(yīng)更換，檢查機(jī)組螺栓是否緊固，如松弛則應(yīng)擰緊。

2.控制柜的維修養(yǎng)護(hù)

維修組對(duì)控制柜每半年進(jìn)行一次全面養(yǎng)護(hù)。維修養(yǎng)護(hù)內(nèi)容主要有：清潔柜內(nèi)所有元器件、清潔外殼，務(wù)必使柜內(nèi)無(wú)積塵、無(wú)污物；檢查、緊固所有的接線頭，對(duì)于銹蝕嚴(yán)重的接線頭應(yīng)更換，檢查柜內(nèi)所有的線頭的號(hào)碼管是否清晰，有否脫落，及時(shí)整改，對(duì)于交流接觸器，應(yīng)清除滅弧罩內(nèi)的碳化物和金屬顆粒，清除觸頭表面的污物，不能正常工作的觸頭應(yīng)更換；檢查復(fù)位彈簧是否正常工作，然后擰緊所有緊固件；自耦減壓?jiǎn)?dòng)器的電阻不低于0.5ＭΩ，否則應(yīng)進(jìn)行干燥處理；外殼接地可靠，如有松脫或銹蝕則應(yīng)做除銹處理，然后擰緊接地線；熱繼電器的絕緣蓋板應(yīng)完整無(wú)損，導(dǎo)線接頭有無(wú)過(guò)熱痕跡或燒傷，如有則維修或更換；自動(dòng)空氣開(kāi)關(guān)電阻應(yīng)不低于100ＭΩ，否則應(yīng)烘干，在開(kāi)關(guān)閉合或斷開(kāi)過(guò)程中，應(yīng)無(wú)卡位現(xiàn)象，觸頭表面清除干凈；中間繼電器、信號(hào)繼電器應(yīng)做模擬試驗(yàn)，檢查動(dòng)作是否可靠，信號(hào)輸出是否正確；信號(hào)燈、指示燈是否指示正常，如有偏差應(yīng)調(diào)整或更換；運(yùn)傳壓力表信號(hào)線接頭是否腐蝕，如有則重新焊接或更換。

3.電機(jī)的維修養(yǎng)護(hù)

外觀檢查應(yīng)整潔、銘牌完好，接地線連接良好，用搖表檢測(cè)絕緣電阻，電阻應(yīng)不低0.5ＭΩ，否則應(yīng)烘干處理，電機(jī)接線盒內(nèi)三相導(dǎo)線及連接片應(yīng)牢固緊密，電動(dòng)機(jī)軸承有無(wú)阻滯或異常聲響，電動(dòng)機(jī)風(fēng)葉有無(wú)碰殼現(xiàn)象，清潔外殼，外殼是否脫漆嚴(yán)重，若嚴(yán)重應(yīng)重新油漆。

4.相關(guān)閥門(mén)、管道及附件的維修養(yǎng)護(hù)

閘閥密封膠墊是否漏水，如有則應(yīng)更換，黃油麻繩處是否漏水，如漏水則應(yīng)重新加壓黃油麻繩，對(duì)閥桿加黃油潤(rùn)滑，銹蝕嚴(yán)重者應(yīng)重新油漆。止回閥的維修養(yǎng)護(hù)應(yīng)檢查止回閥的密封膠墊是否損壞，彈簧彈力是否足夠，油漆是否脫落。浮球閥的維修養(yǎng)護(hù)應(yīng)檢查密封膠墊、連桿、連桿插銷(xiāo)。液位控制器應(yīng)檢查密封圈、密封膠墊是否損壞，如損壞則應(yīng)更換，清除壓力室內(nèi)污物，疏通控制水道，檢查控制桿兩端螺母是否緊固，緊固所有螺母。

四、水池、水箱的維修養(yǎng)護(hù)

水池、水箱的維修養(yǎng)護(hù)每半年進(jìn)行一次，若遇特殊情況可增加清洗次數(shù)，清洗時(shí)的程序如下：

1.首先關(guān)閉進(jìn)水總閥，關(guān)閉水箱之間的連通閥門(mén)，開(kāi)啟泄水閥，抽空水池、水箱中的水。

2.泄水閥處于開(kāi)啟位置，用鼓風(fēng)機(jī)向水池、水箱吹2ｈ以上，排除水池、水箱中的有毒氣體，吹進(jìn)新鮮空氣。

3.用燃著的蠟燭放入池底不會(huì)熄滅，以確定空氣是否充足。

4.打開(kāi)水池、水箱內(nèi)照明設(shè)施或設(shè)臨時(shí)照明。

5.清洗人員進(jìn)入水池、水箱后，對(duì)池壁、池底洗刷不少于三遍，并對(duì)管道、閥門(mén)、浮球按上述維修養(yǎng)護(hù)要求進(jìn)行檢修保養(yǎng)。

6.清洗完畢后，排除污水，然后噴灑消毒藥水。

7.關(guān)閉泄水閥，注入清水。

五、室外給排水設(shè)施的維修保養(yǎng)

室外給排水管道每半年全部檢查一次，水管閥門(mén)完好，無(wú)滲漏，水管通暢無(wú)阻塞，若有阻塞，應(yīng)清除雜物，若管道坡度不正確，應(yīng)重新鋪設(shè)，明暗溝每半年全面檢查一次，溝體應(yīng)完好蓋板齊全。排水、雨水井、化糞池每季度全面檢查一次，半年對(duì)易銹蝕的雨污水井蓋、化糞池蓋刷一次黑漆防銹，保持雨污水井蓋標(biāo)識(shí)清楚，路面井蓋要做防震墊圈。室外噴水池每月檢查保養(yǎng)一次，要求噴水設(shè)施完好，噴水管道無(wú)銹蝕。室外消防栓每季度全面試放水檢查，每半年養(yǎng)護(hù)一次，主要檢查消防栓玻璃、門(mén)鎖、栓頭、水帶、連接器閥門(mén)、“119”、“消防栓”等標(biāo)識(shí)是否齊全，對(duì)水帶的破損、發(fā)黑、發(fā)毒與插接頭的松動(dòng)現(xiàn)象進(jìn)行修補(bǔ)、固定，更換變形的密封膠圈，將水帶展開(kāi)換邊折疊卷好，將閥門(mén)桿上油防銹，抽取總數(shù)的5％進(jìn)行試水，清掃箱內(nèi)外灰塵，將消防栓玻璃門(mén)擦凈，最后貼上檢查標(biāo)志，標(biāo)志內(nèi)容應(yīng)有檢查日期、檢查人、檢查結(jié)果。上下雨污水管每月檢查一次，每次雨季前檢查一次，每4年水管油漆一次，要求水管無(wú)堵塞、漏水或滲水，流水通暢，管道接口完好，無(wú)裂縫。

六、室內(nèi)給排水設(shè)備設(shè)施的維修養(yǎng)護(hù)

1.消防設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)

室內(nèi)普通消防栓的維修養(yǎng)護(hù)內(nèi)容及程序見(jiàn)上面室外消防栓的保養(yǎng)內(nèi)容及程序。對(duì)于自動(dòng)噴灑消防滅火系統(tǒng)的維修養(yǎng)護(hù)，其維修養(yǎng)護(hù)內(nèi)容如下：

①每天巡視系統(tǒng)的供水總控制閥，報(bào)警控制閥及其附屬配件，外觀檢查，確保處于無(wú)故障狀態(tài)。

②每天檢查一次警鈴，啟動(dòng)是否靈活，打開(kāi)試警鈴閥，水力警鈴應(yīng)發(fā)出報(bào)警信號(hào)，如果警鈴不動(dòng)作，應(yīng)檢查整個(gè)警鈴管道。

③每月對(duì)噴頭進(jìn)行一次外觀檢查，不正常的噴頭及時(shí)更換。

④每月檢查系統(tǒng)控制閥門(mén)處于開(kāi)啟狀態(tài)，保證閥門(mén)不會(huì)誤關(guān)閉。

⑤每?jī)蓚€(gè)月對(duì)系統(tǒng)進(jìn)行一次綜合試驗(yàn)，按分區(qū)逐一打開(kāi)末端試驗(yàn)裝置放水閥，試驗(yàn)系統(tǒng)靈敏性。

當(dāng)系統(tǒng)因試驗(yàn)或因火災(zāi)啟動(dòng)后，應(yīng)在事后盡快使系統(tǒng)重新恢復(fù)到正常狀態(tài)。

2.住戶室內(nèi)給排水管道及附件的維修及養(yǎng)護(hù)

住戶在使用過(guò)程中，由于使用不當(dāng)或前期隱患，會(huì)出現(xiàn)各種各樣的問(wèn)題，需要進(jìn)行及時(shí)維修和正常養(yǎng)護(hù)，所涉及的維修養(yǎng)護(hù)內(nèi)容如下：

①個(gè)別樓層停水。要先關(guān)掉總閥，打開(kāi)支管閥門(mén)，檢查堵塞原因。及時(shí)更換或清洗。告知用戶如有樓層停水應(yīng)及時(shí)通知管理處，以便派專(zhuān)業(yè)人員前來(lái)檢查維修。

②維修墻內(nèi)水管。關(guān)閉室內(nèi)所有用水閥門(mén)，查看水表，如轉(zhuǎn)動(dòng)說(shuō)明墻內(nèi)水管破損漏水，然后關(guān)閉水表前閥門(mén)，打通漏水處墻面，取出破損水管，裝入新水管，再打開(kāi)總閥看是否漏水，如無(wú)漏水，補(bǔ)好水泥，恢復(fù)裝修飾面。告知用戶不得擅自改動(dòng)墻內(nèi)水管。

③閥門(mén)接頭漏水。關(guān)閉自來(lái)水總閥，查找原因，若是閥門(mén)、接頭未扭緊的緣故而漏水，應(yīng)拆下閥門(mén)接頭，在外絲處旋上幾道水膠帶，再把閥門(mén)接頭裝上扭緊，如因破損配件而漏水應(yīng)及時(shí)更換閥門(mén)或接頭。然后告知用戶，應(yīng)愛(ài)護(hù)使用，旋扭閥門(mén)不要用力過(guò)度。

④水龍頭漏水。若是水龍頭未上緊而漏水，應(yīng)先拆下水龍頭，在外絲上旋上幾道水膠帶，再把水龍頭裝上扭緊，如是內(nèi)芯斷裂應(yīng)更換內(nèi)芯，如是水龍頭自身有沙泥而漏水，應(yīng)更換水龍頭，檢修完畢后，打開(kāi)總閥門(mén)，反復(fù)開(kāi)關(guān)水龍頭，開(kāi)關(guān)自如不漏水即可，然后告知用戶，旋扭開(kāi)關(guān)不要用力過(guò)度，不要用硬物通通直至正常，如是漏水，應(yīng)打破飾面，取下排水管重新安裝，完畢后，往浴缸內(nèi)蓄水，到一定水量存放5min，查看相關(guān)部位有無(wú)漏水。如沒(méi)有則修整飾面，然后告知用戶，使用時(shí)注意清潔。

⑥疏通地漏。先用抽子試通，不能查明原因則打開(kāi)檢查口檢查，不通時(shí)再使用疏通機(jī)直至通暢為止，然后用膠管試水檢驗(yàn)，并告知用戶，使用時(shí)不要向管道亂丟雜物。

⑦洗菜(臉)盆下漏水。如是存水彎頭管處漏水，先拆下存水彎管，檢查兩接口處是否有破損情況，情況嚴(yán)重更換彎管，不嚴(yán)重可用生膠帶密封接口契損處，達(dá)到不漏水為止。告知用戶，不要隨意亂動(dòng)盆下彎管和接口處，防止漏水，不要隨意移動(dòng)或用力撞擊洗菜(臉)盆。

當(dāng)然室內(nèi)各類(lèi)衛(wèi)生器具除了以上所舉例子之外，還會(huì)出現(xiàn)各種各樣的情況，住戶(使用者)除了使用時(shí)動(dòng)作規(guī)范，注意清潔之外，一旦出現(xiàn)情況不要擅自進(jìn)行修改，應(yīng)按照一定程序及時(shí)通知管理處派維修工維修，以確保維修效果和維修時(shí)間。

七、室內(nèi)給排水設(shè)備設(shè)施維修程序

為了保證維修工作規(guī)范、合理及維修工作及時(shí)進(jìn)行，室內(nèi)維修應(yīng)遵循一定的程序進(jìn)行：

1.住戶(使用者)向管理處申請(qǐng)。

2.值班人員填寫(xiě)“維修登記表”。

3.維修組組長(zhǎng)(班長(zhǎng))派工，并填寫(xiě)“派工單”。

4.維修工準(zhǔn)備好工具，帶上“派工單”上門(mén)維修，進(jìn)門(mén)時(shí)，應(yīng)首先出示工作牌，用語(yǔ)禮貌，查看現(xiàn)場(chǎng)后，按公司規(guī)定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)報(bào)價(jià)，經(jīng)業(yè)主同意后進(jìn)行維修。

5.維修過(guò)程應(yīng)遵守操作規(guī)程，注意安全。

6.維修完畢后，請(qǐng)住戶(使用者)驗(yàn)收，驗(yàn)收后，請(qǐng)業(yè)主在“派工單”上寫(xiě)下意見(jiàn)，并簽名。

7.派工單一式三份，維修班、住戶、管理處收費(fèi)處各保留一份。

八、室內(nèi)維修服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)

為了使物業(yè)管理公司所管轄的各部分給排水設(shè)備設(shè)施能安全、有效、長(zhǎng)久的使用，確保住戶(使用者)提出的服務(wù)要求能得到滿足，特制定維修服務(wù)過(guò)程中的一些標(biāo)準(zhǔn)及要求，主要包括以下幾個(gè)方面：

1.預(yù)約維修時(shí)間

接到維修申請(qǐng)后無(wú)特殊情況，30min內(nèi)到達(dá)，按住戶(或使用人)約定時(shí)間，如暫時(shí)沒(méi)有維修人員應(yīng)向住戶解釋?zhuān)砑s時(shí)間。

2.維修時(shí)間

原則上小故障30ｍin內(nèi)，一般故障2ｈ內(nèi)(不超過(guò)8ｈ)，較難故障不超過(guò)3天。廚房、衛(wèi)生間、陽(yáng)臺(tái)等設(shè)施出現(xiàn)堵、漏、滲或無(wú)水等，維修時(shí)間一般不超過(guò)2h，水管、閘、閥、水表滲漏一般2ｈ內(nèi)，最長(zhǎng)不超過(guò)8h，如需改管視實(shí)際情況由班長(zhǎng)確定，廚房、衛(wèi)生間等樓板滲水到樓下，一般在4ｈ內(nèi)，如大面積或難以處理的最長(zhǎng)不超過(guò)3天，并在維修后2周內(nèi)，每周不少于1次回訪；房間沒(méi)水、除市政停水或供水系統(tǒng)較大維修，水池定期清洗外，定期保養(yǎng)要提前1天通知，臨時(shí)停水要寫(xiě)出停水告示。

3.提供材料

維修過(guò)程中提供的材料應(yīng)100％合格。

4.服務(wù)態(tài)度

維修人員上門(mén)服務(wù)或接待住戶的報(bào)修一定要熱情、禮貌、舉止言談得體。

九、給排水設(shè)備設(shè)施的維修養(yǎng)護(hù)的檢驗(yàn)

無(wú)論是室外給排水設(shè)備設(shè)施的維修養(yǎng)護(hù)，還是室內(nèi)給排水設(shè)施的維修養(yǎng)護(hù)，為了保證維修養(yǎng)護(hù)工作的正常進(jìn)行，也為了保證維修養(yǎng)護(hù)工作達(dá)到用戶滿意，同時(shí)使給排水各種設(shè)備設(shè)施延長(zhǎng)使用壽命，避免出現(xiàn)故障，因此，必須按標(biāo)準(zhǔn)要求對(duì)維修養(yǎng)護(hù)工作進(jìn)行檢驗(yàn)。其檢驗(yàn)職責(zé)及檢驗(yàn)內(nèi)容如下：

1.檢驗(yàn)職責(zé)

一般要求維修班班長(zhǎng)對(duì)每日派工單進(jìn)行檢驗(yàn)，并對(duì)所管轄的公共部分進(jìn)行巡視。管理處負(fù)責(zé)每月維修工作的回訪，工程部經(jīng)理及工程師負(fù)責(zé)周檢。

2.檢驗(yàn)內(nèi)容

檢驗(yàn)內(nèi)容主要包括服務(wù)及時(shí)性的檢驗(yàn)，維修時(shí)間應(yīng)根據(jù)預(yù)定時(shí)間，目的地的遠(yuǎn)近，維修工作工藝復(fù)雜程度而定，一般性維修一般不超過(guò)8h，對(duì)于特殊困難的維修項(xiàng)目要求從接到維修單到完成最多不超過(guò)72h；維修質(zhì)量的檢驗(yàn)，先進(jìn)行外觀性檢查，然后對(duì)各種不同的設(shè)備利用目測(cè)、耳聽(tīng)、儀器等檢查，檢查是否達(dá)到要求標(biāo)準(zhǔn)。

設(shè)備 水泵 設(shè)施

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